美国房价稳中有升交易周期缩短

2015-02-02 源自：今题网字体大中

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　　2008年9月雷曼兄弟破产，引发全球金融海啸。虽然美联储通过紧急贷款避免了金融市场的全面崩溃，但美国经济在次贷危机之后的复苏却一直不能令人满意。为帮助经济增长，美联储推出了多轮量化宽松政策（简称QE）。2009年美国国家经济研究局宣布经济衰退结束，但直到QE退出后的今天，美国经济恢复结果仍然不令人满意。和以往经济周期相比，次贷危机引发的这次衰退持续时间更长，衰退程度更深。什么原因造成这种后果？

　　在历史数据中，美国房地产危机引发的经济衰退持续实际更长，后果更严重，所以美国目前的情况并非特别意外。房地产是美国家庭财富的最重要组成部分，当房地产价格下跌时，家庭财富缩水，降低了家庭消费的欲望。这种财富效应对美国经济的影响尤其严重。

　　首先，家庭消费占美国GDP的一大半，比重达到60%。这个和中国投资和贸易占主体的经济模式非常不同。因此，一旦家庭财富缩水，引发消费需求不足，对GDP的影响很大。其次，美国家庭的消费习惯和中国有天壤之别。中国家庭一般希望尽早还清房贷，而且往往把房子留给子女，自己并不消费。而很多美国家庭的消费目标是去世前把包括房产在内的各种财富全部消费掉，因此他们并不省吃俭用，急于还清贷款。而且房子升值后，这些家庭还通过再贷款的方式，把升值部分拿出来消费。

　　美国房地产危机引发的衰退周期长的第二个原因是房地产自身的周期就非常长。次贷危机在07和08年才表现出来，但美国房地产衰退从05年就开始了。当时美国房地产销售大幅下降，库存飙升，但房地产价格并没有下降，甚至还在继续上升。这个主要因为美国房地产市场上价格属于滞后指标。

　　尽管市场开始下行，卖房者开始并不知道是短期波动还是大周期见顶，因此只是观望，并不愿意降价。而且美国房地产销售的周期性非常强，往往集中在短短几个月中。美国房地产市场交易主要集中在3月到7月之间，赶在学校开学前，方便入学。因此一旦这几个月没有成交，很多人会等明年再卖，妨碍了价格调整。

　　这种美国房地产价格的滞后性在上升周期也表现得非常明显。美国房地产的销售和投资从09年后就开始逐步好转，但价格始终没有明显改善。在此期间，房地产市场上的销售主要处于去库存阶段，价格压力依旧沉重。这种情况直到2013年才出现明显改善，美国房地产价格出现显著上扬，鼓舞了消费者信心。

标签：房地产房价房贷危机消费

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