据来自综合消息报道，步步收紧的“限贷令”不断加码施压，购房难度直线上升，置业成本持续走高，市场抵抗力正在下降，投资者全面住手，改善型置业者潜伏观望，11月市场在2个月的“限贷”持续作用下，出现消化不良反应，在再次加息预期下，上海楼市的这个年末过的有点难。
量价齐跌标榜限贷成效
政府重拳出击的“限贷令”已收到明显的效果。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：自10月初的成交高峰后，本市商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势；上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，环比前周再度下跌5%。同样，根据数据显示：上周(11月8日-11月14日)上海市商品房成交面积为24.4万平方米，与前周相比也下跌4%，成交均价为19122元/平方米，环比前周小幅下挫1%；上周上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，环比前周进一步下跌9%。
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上海金地湾流域。
“这次打击是全方面的。”华燕市场研究中心副经理张晴怡坦言。据悉，10月别墅供应面积为9.91万平方米，较上月环比下降了45.32%，重新又恢复到“金九”前较低的供应水平。尤其是独立别墅更出现“0”供应。与此相对应的10月别墅市场的成交面积为18.85万平方米，环比下降了14.78%。“本月的别墅市场未能延续上月的放量，这与中央的二次调控有关。‘9.29’中央调控政策、‘10.7’上海地方细则的出台，使得大部分开发商谨慎看待年底前的市场形势，不敢贸然入市，所以供应量再度陷入低迷也在情理之中。”张晴怡如是分析。
而在经历了“金九”的历史性高位之后，10月份商铺市场骤然降温，供应量与成交量双双走低，环比分别下降了61.85%和39.57%，并且创下了近半年来的最低水平。从今年两轮政策调控出台后商铺的表现可以看出，由于整体楼市的不景气，导致了短期内商铺市场的走低。
奉贤、闸北成降价重灾区
房价下跌预期强烈，外环外项目的抗跌能力较弱已逐步显现。
来自华燕市场研究中心的数据显示：奉贤、闸北、浦东、宝山、嘉定成为11月上半月降幅排行榜的前五名。最为注意的是，奉贤区本月前2周成交面积为3673平方米，同比跌幅达到95.5%，而其余四区55%-65%的降幅则相差不大。
究其原因，张晴怡称之为“政策显效滞后到了11月爆发，成交市场陷入了真正的低迷。”
“在“限购令”下，真正的刚需购房者买房成交周期拉长，观望情绪加重。作为今年市场上最受刚需者青睐的两大区域——宝山和嘉定，或多或少会受市场浓厚的观望气氛所累。”张晴怡补充到：“除了政策的原因外，从供需角度考虑，‘金九银十’后，先前热销区域的可售房源已经很少，与此同时，开发商纷纷选择‘捂盘待售’，奉贤、闸北、嘉定区域在11月上半年月都呈现出零新增供应的局面，在缺乏有效供应的条件下，成交量必然会出现一定程度的下降。而从价格角度来看：浦东新区的成交量下跌要归根于其目前的售价过高，近两月该区域成交价格已突破28000元/平方米，无论是自住还是投资，都存在一定风险。”
开发商普降预期延迟开盘
楼市处在降温阶段，“限购令”等政策对投资和外地购买力设置了购房套数的门槛，中低端住宅的购房者由于对贷款依赖较大，受政策影响也较大。一切的一切也使得开发商一改往日信心满满的模样。
11月12日，一直呼吁开发商“从了”的华远[简介 最新动态]集团总裁任志强在自己最新著作《任你评说》新书发布会上表示：限购令是“让房地产市场回到计划经济，不可能让房价降下来”。而对最新出台的加息、限贷政策，任志强却大加赞赏：“比限购令好！”，“货币总量的失控是通胀的罪魁祸首。只能用货币政策的调整来解除病毒”。
而现实也正如任志强所预料的那样，数据统计，10月份上海住宅(包括别墅)已确定开盘项目60个，同比2009年10月97个的最终开盘量下降38%，今年10月延迟开盘项目则达49个之多，二次调控的降临导致部分开发商“银十”开盘计划再次告吹。
2010年11、12月份预计开盘量为90个，其中包括住宅项目(包括别墅)76个，同比2009年11、12月共计164个最终开盘量减少了74个，跌幅高达55%。而且其中超过9成尚未确定开盘时间，多数楼盘“预计11月开盘”或“预计年底开盘”，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点，只是表态“预计在2010年内开盘”。房源价格方面，也有7成以上的楼盘表示待定。
业内认为，11、12月开盘情况不甚明朗，主要由于“新政组合拳”打击力度越来越大，市场购买力的急剧萎缩，以及“退房潮”涌现，让开发商选择开盘时间变得更加谨慎。
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