中国楼市调控放松不符合现实条件

据来自中国媒体报道，虽然下半年不会出台大规模刺激政策的预期已经明朗，但李克强总理7月提出“上限下限”调控框架后，市场对规模刺激预期再次升温，尤其是7月30日中央政治局召开经济工作会议提出，“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，其中因缺少“调控”字眼而被市场广泛解读为楼市调控放松——这是市场的“反向思维”。加上最近新湖中宝发布再融资预案拟募资55亿元，使得房地产调控放松的预期不断增强，甚至出现了“房地产调控已放松”的观点。

房地产调控预期升温在市场上也得到充分反应，上个交易周中，上证指数涨0.92%，沪深300指数涨1.05%，房地产开发板块则大涨4.52%，位列申银万国二级行业涨幅前三。而在本周第一个交易日，上证指数涨1.04%，沪深300指数涨1.38%，房地产开发仅涨约0.8%，明显弱于大盘。笔者认为，虽然经历了上半年的预期频繁落空，但市场并没有形成新的适应性预期，市场对政策放松预期显然已经过头了。我们的判断是，楼市调控仍将继续，在就业保持相对良好的情况下，不排除下半年楼市调控加码的可能性。

数据显示，6月70个大中城市房价环比上涨压力虽有所缓解，但总体仍呈普涨格局。同比来看，上半年房价涨幅相对居民收入增长仍较快。6月一线城市房价同比增长15.9%，二线城市平均上涨7.9%，而上半年城镇居民人均可支配收入实际只增长6.5%。2013年各主要城市房价控制目标确定为房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅，完成这个调控任务将非常艰巨。

另据百城住宅价格显示，7月全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.87%，连续14个月上涨，涨幅环比扩大0.1个百分点；7月同比上涨7.94%，涨幅扩大0.54个百分点。如果说百城房价平均涨幅中，有很大一部分是属于经济发展和城镇化进程中房价正常上涨的经济规律的话，百城房价同比涨幅也远远超过城镇居民人均可支配收入的实际增幅。其中京沪等十大城市住宅均价环比上涨1.34%，涨幅持续扩大，同比涨幅为11.06%，连续9个月上涨且首次突破10%。

最重要的还有就业数据，这是判断所有政策预期的一块基石。上半年城镇新增就业725万人，同比多增31万人，完成全年新增900万就业任务的80.6%；二季度末城镇登记失业率为4.1%，与一季度和去年同期持平。基于就业形势总体稳定，我们判断下半年楼市调控不会放松，而且还有加码可能。此外，房地产产业链涉及很多需要淘汰落后产能的产业，楼市调控也能与淘汰落后产能相辅相成。

由于楼市调控、淘汰落后产能实质性推进以及经济下行惯性导致三季度经济下行压力较大，我们判断三季度宏观面仍将演绎下行格局。但也不必悲观，政府对经济调控的主动性和弹性都很大，“稳增长、调结构、促改革”是在“合理区间”内的动态平衡过程，经济增长在政策底线（预计单季增速底线为7%左右）之上问题不大。当前经济虽仍在“合理区间”，但为了“增强调控的针对性和预见性”、“科学把握经济走势”，防止经济大起大落，政治局会议和国务院常务会提出了“稳增长”措施。随着稳增长措施实质推进，四季度经济有望回升。